No todas las tasaciones sirven para lo mismo. La que pide un banco para aprobar una hipoteca no es la que acepta un juzgado en una herencia, ni la que necesita un auditor para cerrar los estados financieros. Conocer los tipos de tasaciones que existen en el Perú evita pagar dos veces por el informe equivocado.
¿Qué tipos de tasaciones existen en el Perú?
En el Perú las tasaciones se clasifican de tres formas que se combinan entre sí: por el tipo de valor que calculan (reglamentaria o comercial), por el bien que se tasa (inmuebles, predios agrícolas, vehículos, maquinaria, embarcaciones, empresas) y por la finalidad del informe (hipotecaria, judicial, para seguros, contable, fiduciaria, de alquiler o tributaria). Una misma tasación pertenece a las tres categorías a la vez: por ejemplo, una tasación comercial de un departamento para un crédito hipotecario.
El marco técnico común es el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA. Su artículo 3 define la tasación como el procedimiento mediante el cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en una fecha determinada para fijar su valor. El resultado es el informe técnico de tasación, firmado por el perito, con tres partes: memoria descriptiva, cálculo del valor y anexos.
Tasación reglamentaria y tasación comercial: la diferencia de fondo
La primera clasificación la fija el propio Reglamento en sus definiciones generales:
- Tasación reglamentaria. Usa los valores arancelarios de terrenos y los valores unitarios oficiales de edificación que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. No mira el mercado: aplica las tablas oficiales al área del terreno y de la construcción, con la depreciación por antigüedad y estado de conservación que trae el propio Reglamento. Es la base del autovalúo del impuesto predial y la que suelen pedir las entidades del Estado.
- Tasación comercial. Usa valores del libre mercado, aplicando métodos directos (comparación con ventas y ofertas de bienes similares) e indirectos (costo de reposición depreciado, capitalización de la renta, flujos de caja descontados) u otros debidamente sustentados. Es la que exigen bancos, aseguradoras, juzgados, auditores, compradores y vendedores.
Un mismo departamento en Miraflores puede tener un valor reglamentario muy inferior a su valor comercial, porque los aranceles oficiales no recogen la ubicación exacta, la vista, el estado del edificio ni la demanda de la zona. Por eso ningún banco presta sobre el valor del autovalúo, y por eso una municipalidad no acepta una tasación comercial para liquidar un tributo. Antes de contratar, conviene saber cuál de las dos pide la entidad que leerá el informe.
Tipos de tasaciones según el bien que se tasa
El Reglamento dedica un título a cada familia de bienes, porque el método y la información que exige cambian con el tipo de activo:
- Predios urbanos (Título II): casas, departamentos, terrenos, locales, oficinas y edificios. Se valoriza el terreno, las edificaciones, las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Es la familia más frecuente en las tasaciones de Lima y provincias.
- Predios rústicos, eriazos y bienes agropecuarios (Título III): fundos, plantaciones permanentes y transitorias, ganado e infraestructura de riego. El suelo se tasa por separado de la vegetación que sustenta. Lo detallamos en la tasación de predios agrícolas.
- Servidumbres y usufructos (Título IV): franjas de terreno para líneas eléctricas, ductos, accesos y derechos de uso temporal.
- Bienes muebles (Título V): maquinaria, vehículos, equipos, líneas de producción e instalaciones móviles. El informe describe el bien, su fecha de fabricación y adquisición, su estado, su expectativa de vida útil, el valor de un bien similar nuevo y la depreciación. Es el esquema de la tasación de vehículos y maquinarias.
- Propiedades empresariales (Título VI): la empresa completa, con sus bienes tangibles e intangibles y las demás partidas de su activo y pasivo. Se relaciona con la tasación de activos fijos y con la tasación de negocio en marcha.
- Inmuebles en procesos de adquisición o expropiación (Título VII): predios afectados por obras de infraestructura bajo el Decreto Legislativo N.° 1192.
- Aeronaves, embarcaciones y yacimientos mineros (Títulos VIII a X): bienes especializados con métodos propios, como la tasación de embarcaciones.
El Reglamento no tiene un título específico para obras de arte y colecciones; su tasación se apoya en el análisis del mercado especializado, la autenticidad y la trazabilidad de cada pieza.
Tipos de tasaciones según la finalidad
La finalidad decide quién puede firmar el informe, qué valores debe mostrar y ante quién tiene validez. Estas son las más solicitadas en el Perú:
- Tasación hipotecaria. Garantiza un crédito. El banco exige el valor comercial y el valor de realización del inmueble, y que el perito esté inscrito en el REPEV de la SBS. Ver tasación hipotecaria express.
- Tasación judicial o pericial. Herencias, divorcios, remates, particiones y litigios. La firma un perito del REPEJ del Poder Judicial o uno designado por el juez. Ver tasación judicial y pericial.
- Tasación para seguros. Determina el valor asegurable (valor de reposición a nuevo) para contratar la póliza y el valor del daño cuando ocurre un siniestro. Ver tasación para seguros.
- Tasación contable o NIIF. Fija el valor razonable de los activos fijos para los estados financieros, las revaluaciones y la auditoría. Ver tasación NIIF de activos fijos.
- Tasación fiduciaria. Valoriza los bienes que entran o permanecen en un fideicomiso. Ver tasación fiduciaria.
- Tasación de alquileres. Fija la merced conductiva de mercado para un contrato nuevo o una renovación. Ver tasación de alquileres y renta.
- Tasación tributaria o predial. Revisa el autovalúo y la base imponible del impuesto predial o del alcabala. Ver impuesto predial y municipal.
- Tasación de negocio en marcha. Hoteles, clínicas, plantas industriales o estaciones de servicio valorizados como inmueble más operación. Ver tasación de hoteles y resorts.
¿Qué valores puede mostrar un informe de tasación?
Según el tipo de tasación, el informe expresa uno o varios de los valores que define el Reglamento:
- Valor comercial: el que resulta del estudio y análisis del mercado de bienes de características similares u homogeneizados al bien tasado, a la fecha de la tasación.
- Valor de realización: el valor estimado de venta que parte del valor comercial y le aplica un factor por los costos y gastos de vender el bien en el menor tiempo posible. Es el que usan los bancos para medir una garantía.
- Valor de reposición: el valor de un bien similar nuevo afectado por la depreciación. Sin depreciar se llama valor similar nuevo y es la base del valor asegurable. Lo explicamos en valor de reposición: qué es y cómo se calcula.
- Valor reglamentario o arancelario: el que resulta de aplicar las tablas oficiales del Ministerio de Vivienda.
¿Quién puede hacer cada tipo de tasación?
El Reglamento define al perito tasador como el profesional colegiado que, por sus estudios y experiencia, está capacitado para tasar un bien, y le exige acreditar experiencia en el rubro. Sobre esa base, cada finalidad agrega un registro:
- Créditos y garantías ante bancos, cajas y financieras: perito inscrito en el REPEV, el registro de peritos valuadores de la SBS, regulado por la Resolución SBS N.° 3225-2021.
- Procesos judiciales: perito del REPEJ, el registro de peritos judiciales del Poder Judicial.
- Estados financieros y operaciones internacionales: tasador que aplique las Normas Internacionales de Valuación (IVS) y la NIIF 13; la acreditación RICS es un respaldo adicional.
- Autovalúo y trámites municipales: ingeniero o arquitecto colegiado y habilitado.
¿Cómo elegir el tipo de tasación correcto?
Empieza por una sola pregunta: ¿quién va a leer el informe?
- Un banco: tasación comercial con fines hipotecarios, perito REPEV, valor comercial y de realización.
- Un juez: tasación judicial, perito REPEJ, con el objeto que pide el proceso.
- Una aseguradora: tasación para seguros, con valor asegurable y, si hay siniestro, valor del daño.
- Un auditor: tasación NIIF, con valor razonable por componente y vidas útiles.
- La municipalidad: tasación reglamentaria o revisión del autovalúo.
- Un comprador, vendedor o socio: tasación comercial con los métodos y los comparables detallados.
Si no estás seguro, pide orientación antes de contratar. Un informe hecho para una finalidad distinta suele ser rechazado, y entonces hay que pagarlo de nuevo.
Preguntas frecuentes sobre los tipos de tasaciones
¿Cuál es la diferencia entre tasación reglamentaria y comercial?
La reglamentaria usa los valores arancelarios y unitarios oficiales que aprueba el Ministerio de Vivienda; la comercial usa valores de mercado con métodos directos e indirectos. La primera sirve para el autovalúo y los trámites con el Estado; la segunda, para bancos, seguros, juicios y compraventas.
¿Una tasación hipotecaria sirve para un juicio?
Normalmente no. El juzgado exige un perito del REPEJ o designado por el juez, y el informe debe responder a lo que pide el proceso. Conviene encargar la tasación judicial desde el inicio.
¿Cuántos tipos de valor puede tener un mismo bien?
Varios a la vez: comercial, de realización, de reposición, asegurable y reglamentario. Un informe hipotecario muestra al menos el comercial y el de realización; uno para seguros, el asegurable.
¿El Reglamento Nacional de Tasaciones es obligatorio para todas las tasaciones?
Su artículo 2 lo hace obligatorio para las tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas del Estado. En el sector privado es la referencia técnica que bancos, juzgados y peritos aplican en la práctica.
Conclusión
Los tipos de tasaciones del Perú se ordenan en tres ejes: el valor que calculan (reglamentaria o comercial), el bien que se tasa y la finalidad del informe. Identificar los tres antes de contratar define quién debe firmar y qué valores debe mostrar el documento. En VanguardiaMax hacemos tasaciones de inmuebles, vehículos, maquinaria, embarcaciones y activos de empresas en Lima y todo el Perú, con peritos inscritos en el REPEV y el REPEJ. Escríbenos y te indicamos el tipo de informe que necesita tu caso.
