Desde el suelo, un perito ve el frente de un terreno y lo que alcanza a recorrer. Desde el aire ve el predio completo: sus límites, los accesos, las pendientes, los techos y lo que hay alrededor. Por eso las tasaciones con drones se usan cada vez más en fundos, terrenos extensos y plantas industriales, donde una inspección a pie deja zonas sin revisar.
¿Qué es una tasación con drones?
Una tasación con drones es una tasación en la que el perito incorpora imágenes y mediciones aéreas, tomadas con un sistema de aeronave pilotada a distancia (RPAS), como evidencia para determinar el valor de un bien. El dron no calcula el valor ni reemplaza al perito: documenta el bien, y el perito analiza esa información y fija el valor conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones.
RPAS es la sigla en inglés de Remotely Piloted Aircraft System, y es el término que usa la normativa peruana para referirse a lo que todos llamamos dron. En VanguardiaMax contamos con pilotos de RPAS acreditados ante el Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC).
¿Cuándo conviene una tasación con drones?
- Predios agrícolas y fundos: permite ver de una sola vez las áreas cultivadas, los reservorios, los caminos internos y los linderos, información útil para la tasación de predios agrícolas.
- Terrenos extensos o de difícil acceso: laderas, eriazos y zonas sin vías internas, donde recorrer todo el predio toma mucho tiempo o implica riesgo. Es un buen complemento del trabajo de los tasadores de terrenos.
- Plantas y locales industriales: techos, patios de maniobra, tanques y estructuras altas se revisan sin subir a nadie a ellas. Lo explicamos en nuestra guía de tasaciones industriales.
- Obras en ejecución: un registro aéreo fechado ayuda a documentar el avance de un proyecto, junto con la supervisión de obras.
- Inmuebles singulares: hoteles, resorts y grandes propiedades, donde el entorno y las vistas influyen en el valor, como en la tasación de hoteles y resorts.
En cambio, para un departamento en un edificio de Lima, el dron rara vez aporta algo: el valor depende de la comparación con ventas similares y del estado interior, y volar en la ciudad tiene más restricciones.
¿Qué información aporta el dron al informe de tasación?
- Fotografías y video aéreos: muestran el estado general del bien, sus accesos y su entorno.
- Ortofoto: imagen del predio corregida geométricamente para poder medir sobre ella distancias y áreas aproximadas.
- Modelo digital del terreno: representa el relieve y las pendientes, datos que influyen en el uso posible del predio.
- Modelo tridimensional: ayuda a estimar volúmenes y a revisar estructuras y techos.
Estos productos encajan en lo que ya pide el Reglamento Nacional de Tasaciones. El texto de la R.M. N.° 172-2016-VIVIENDA no menciona los drones, pero su artículo 37 señala que el informe se acompaña de anexos «tales como planos, fotografías y demás documentos empleados por el perito», y su artículo 46 prevé un factor de ajuste cuando la topografía del terreno difiere de la de los terrenos de referencia.
Ventajas y límites de tasar con drones
Ventajas:
- Cobertura completa del bien, incluidas las zonas que no se pueden recorrer.
- Más seguridad, porque nadie tiene que subir a techos ni entrar a terrenos inestables.
- Evidencia fechada y verificable, que un auditor, un banco o un juzgado pueden revisar junto con el informe.
- Detección de diferencias entre lo que figura en los documentos y lo que realmente hay en el predio.
Límites:
- No reemplaza la inspección del perito. El dron no revela las instalaciones, los acabados interiores ni el funcionamiento de una máquina.
- No fija el valor por sí solo. El valor comercial sigue saliendo del análisis de mercado y de los métodos que el perito debe detallar y justificar.
- No equivale siempre a un levantamiento topográfico. La precisión de las mediciones depende del equipo, de la altura de vuelo y de los puntos de control en tierra, y un trabajo que exige precisión topográfica puede requerir una medición en campo.
- No modifica la situación legal del predio. Medir un área con un dron no cambia lo que figura inscrito en SUNARP.
Ejemplo: cuando el área medida no coincide con la inscrita
Las cifras son ficticias y solo sirven para mostrar la importancia de este control. Un fundo figura con 12 hectáreas en su partida registral. Las imágenes del vuelo sugieren que el área ocupada es de unas 11,4 hectáreas, porque un sector quedó fuera del cerco. A un valor de referencia de US$ 15 000 por hectárea, esa diferencia de 0,6 hectáreas representa US$ 9 000.
El vuelo no decide cuál de las dos áreas es la correcta, pero sí alerta sobre el problema. El perito lo deja indicado en el informe y, si la medición en campo lo confirma, el propietario puede evaluar un saneamiento inmobiliario antes de vender o de ofrecer el predio en garantía.
¿Qué exige la normativa peruana para volar drones?
El uso civil de estos equipos se rige por la Ley N.° 30740 y por su reglamento, aprobado con el Decreto Supremo N.° 012-2026-MTC, publicado en El Peruano el 29 de mayo de 2026. También se aplica la Norma Técnica Complementaria N.° 001-2015 de la Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC). Los puntos que más le interesan a quien contrata el servicio son estos:
- Autoridad: la DGAC, que forma parte del MTC, regula, registra, autoriza y fiscaliza estas operaciones, y otorga las licencias a los pilotos remotos (artículo 6).
- Piloto: el reglamento crea la licencia de piloto remoto. Las acreditaciones otorgadas bajo la norma de 2015 siguen facultando a operar, en la aeronave que figura en la acreditación (Octava Disposición Complementaria Final).
- Registro del equipo: las aeronaves deben inscribirse en el registro de la DGAC, que es público y gratuito (artículo 8).
- Seguro: los explotadores deben contar con un seguro de responsabilidad civil frente a terceros (artículo 20).
- Zonas restringidas: no se puede volar en espacios aéreos controlados, cerca de aeródromos ni en zonas de no vuelo sin autorización expresa de la DGAC (artículo 13).
- Categoría Abierta: el reglamento la limita a aeronaves de hasta 25 kg, dentro del alcance visual del piloto, hasta 122 metros de altura, a 30 metros de personas ajenas a la operación y fuera de espacios urbanos o de alta densidad poblacional (artículo 24). Otros vuelos, como los urbanos, corresponden a categorías con más requisitos.
Hay una precisión importante: las reglas de las categorías Abierta y Específica entran en vigencia cuando la DGAC actualice la norma técnica de 2015, para lo cual tiene un plazo máximo de dos años desde la publicación del reglamento (Segunda Disposición Complementaria Final). El reglamento también aclara que debe cumplirse la normativa sobre privacidad y sobre la propiedad de los terrenos que se usen en la operación (Cuarta Disposición).
¿Cómo se realiza una tasación con drones?
- Revisión del encargo: finalidad de la tasación, documentos del bien y necesidad real de un vuelo.
- Planificación del vuelo: se revisan la zona, las restricciones aplicables, los permisos y la coordinación con el propietario y los vecinos.
- Vuelo a cargo de un piloto acreditado, con el registro de imágenes y datos.
- Inspección del perito en el bien, para revisar lo que no se ve desde el aire.
- Procesamiento y análisis: se contrastan las imágenes con los títulos, los planos y la información del mercado.
- Informe de tasación, con el valor, el método empleado y las imágenes como sustento.
¿Qué pedir antes de contratar una tasación con drones?
- La acreditación o licencia del piloto, y que corresponda a la aeronave que se va a utilizar.
- El registro del dron y el seguro de responsabilidad civil vigente.
- La inscripción del perito tasador. Volar bien no significa saber tasar: consulta cómo verificar si un tasador está inscrito en la SBS.
- Qué entregarán exactamente: si el informe incluye solo fotografías u otros productos, y con qué precisión.
Preguntas frecuentes sobre las tasaciones con drones
¿Una tasación con drones tiene validez legal?
La validez del informe no depende del dron, sino de quién lo firma y de cómo se hizo. Debe estar elaborado por un perito tasador, con métodos sustentados. Las imágenes aéreas son un anexo que respalda sus conclusiones. Si el informe es para un banco o un juzgado, conviene confirmar antes qué requisitos exige esa entidad.
¿El dron reemplaza la visita del perito?
No. Complementa la inspección, pero no permite revisar interiores, instalaciones ni el estado de funcionamiento de los equipos.
¿Se necesita un permiso para volar un dron sobre un predio?
Depende de la zona y del tipo de operación. El piloto debe revisar las restricciones aéreas de la DGAC, y además se debe contar con la autorización del propietario y respetar la privacidad de los vecinos.
¿Las mediciones del dron sirven para corregir el área en SUNARP?
No por sí solas. Ayudan a detectar diferencias, pero corregir un área inscrita requiere un trámite de saneamiento, con la documentación técnica y legal que corresponda.
¿Se puede usar un dron en cualquier tasación?
Técnicamente, solo cuando el vuelo está permitido en esa zona. Además, solo conviene cuando aporta información útil: suele justificarse en predios extensos, de difícil acceso o industriales, y mucho menos en un departamento.
¿Cuánto cuesta una tasación con drones?
Depende del tipo de bien, de su extensión, de su ubicación y de las restricciones del vuelo. Puedes revisar los factores que influyen en el precio en cuánto cuesta tasar en el Perú.
Conclusión
Las tasaciones con drones no cambian quién determina el valor, sino la evidencia con la que se determina. Bien utilizadas, y con un piloto acreditado y un perito responsable del informe, permiten revisar el predio completo y detectar problemas a tiempo.
¿Tienes un fundo, un terreno extenso o una planta por valorizar? Revisa nuestras tasaciones y cuéntanos tu caso: te indicaremos si un vuelo aporta valor a tu informe.