Cada vez que un perito tasa una casa, una máquina o un fundo en el Perú, hay una norma detrás que fija cómo hacerlo: el Reglamento Nacional de Tasaciones. Pocos propietarios lo han leído, pero decide qué debe contener el informe que recibirán, qué valores puede mostrar y cómo se deprecia una construcción.
¿Qué es el Reglamento Nacional de Tasaciones?
El Reglamento Nacional de Tasaciones es la norma técnica del Perú que establece los criterios, métodos y procedimientos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles. Fue aprobado por la Resolución Ministerial N.° 172-2016-VIVIENDA del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, publicada en el diario oficial El Peruano el 23 de julio de 2016, y consta de diez títulos, 208 artículos y dos anexos. Reemplazó al reglamento de 2007 (R.M. N.° 126-2007-VIVIENDA) y ha sido modificado por las resoluciones ministeriales N.° 424-2017-VIVIENDA y N.° 124-2020-VIVIENDA.
La modificación de 2017 incorporó el índice, ajustó varias definiciones del artículo 3 y el contenido del informe y de la memoria descriptiva (artículos 5 y 6), entre otros cambios. La de 2020 añadió definiciones, precisó cómo se determina el perjuicio económico en las adquisiciones y expropiaciones de inmuebles para obras de infraestructura e incorporó la inspección virtual como mecanismo excepcional para el perito tasador. El texto completo puede consultarse en la publicación de El Peruano y la última modificación en la R.M. N.° 124-2020-VIVIENDA.
¿Cuándo es obligatorio aplicar el Reglamento?
Su artículo 2 señala que el Reglamento es de alcance nacional y que su aplicación es obligatoria para las tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las entidades y empresas estatales, sean de derecho público o de derecho privado. En la práctica eso abarca las tasaciones que piden ministerios, gobiernos regionales y municipalidades, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, las empresas públicas, los procesos de expropiación para obras de infraestructura y las pericias que ordena el Poder Judicial.
En el sector privado el Reglamento no es obligatorio por sí mismo, pero es la referencia técnica que aplican bancos, aseguradoras y peritos. Los informes para créditos hipotecarios usan sus definiciones de valor comercial y de realización, sus criterios de inspección y sus tablas de depreciación, y la memoria descriptiva debe indicar qué método y qué reglamentación se emplearon. Por eso, aunque tu tasación sea para un banco o una compraventa, lo normal es que esté hecha conforme al Reglamento.
Las definiciones que debes conocer
El artículo 3 reúne las definiciones que luego usan todos los informes. Las más importantes para un propietario son estas:
- Tasación: procedimiento por el cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en una fecha determinada para fijar su valor. Si es retrospectiva, se consideran los valores a la fecha solicitada.
- Informe técnico de tasación: documento elaborado y suscrito por el perito que contiene la tasación de un bien, indica con precisión la fecha en que se realiza y los valores empleados, y comprende la memoria descriptiva, la tasación y los anexos.
- Perito tasador: profesional colegiado que, por sus estudios y experiencia, está capacitado para efectuar la tasación de un bien, y que debe acreditar experiencia en el rubro.
- Tasación reglamentaria: la que utiliza los valores arancelarios de terrenos y los valores unitarios oficiales de edificación aprobados según la normativa vigente.
- Tasación comercial: la que utiliza valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
- Valor comercial: el que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de características similares u homogeneizados al bien tasado, a la fecha de la tasación.
- Valor de realización: valor estimado de venta que parte del valor comercial y aplica un factor que considera los costos y gastos de vender el bien en el menor tiempo posible, factor que el perito debe justificar.
- Valor de reposición: valor de un bien similar nuevo afectado por la depreciación; sin depreciar se denomina valor similar nuevo. Lo desarrollamos en valor de reposición: qué es y cómo se calcula.
Con estas definiciones se entiende la primera gran división de las tipos de tasaciones en el Perú: la reglamentaria mira las tablas oficiales; la comercial, el mercado.
¿Cómo está organizado el Reglamento? Los diez títulos
Cada título corresponde a una familia de bienes, con sus propios criterios de inspección y cálculo:
- Título I. Generalidades: objeto, ámbito de aplicación y definiciones.
- Título II. Tasación de predios urbanos: terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes; contenido del informe y de la memoria descriptiva; depreciación por antigüedad y estado de conservación.
- Título III. Tasación de predios rústicos, predios eriazos y otros bienes agropecuarios: clasificación de tierras, plantaciones permanentes y transitorias, ganado e infraestructura de riego. El suelo se tasa por separado de la vegetación. Es la base de la tasación de predios agrícolas.
- Título IV. Tasación de servidumbres y usufructos: franjas de terreno y derechos de uso, con método directo o indirecto.
- Título V. Tasación de bienes muebles: maquinaria, vehículos, equipos, líneas de producción e instalaciones móviles, como en la tasación de vehículos y maquinarias.
- Título VI. Tasación de propiedades empresariales: la empresa comercial o industrial con todos sus bienes tangibles e intangibles.
- Título VII. Tasación de bienes inmuebles en los procesos de adquisición o expropiación: en el marco del Decreto Legislativo N.° 1192, para obras de infraestructura.
- Títulos VIII, IX y X. Aeronaves, embarcaciones y yacimientos mineros: bienes especializados con métodos propios, como el que aplicamos en la tasación de embarcaciones.
El Anexo I contiene las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación que se aplican a las edificaciones; el Anexo II, el formato único de valores para la tasación comercial de la infraestructura de una embarcación pesquera.
¿Qué debe contener un informe de tasación según el Reglamento?
Para un predio urbano, el artículo 5 ordena el informe en tres partes:
- Memoria descriptiva. Según el artículo 6 incluye, entre otros datos, quién solicita la tasación, el propietario o posesionario, la situación registral del predio, el objeto de la tasación, el método y la reglamentación empleados, la fecha de la inspección ocular o la fecha a la que se refiere la tasación, la ubicación, la zonificación y el uso actual, las áreas de terreno y edificación, y los linderos.
- Tasación. Valor del terreno, valor de las edificaciones, valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, valor de los bienes intangibles cuando corresponda y valor total del predio.
- Anexos. Cuadro resumen general de las tasaciones, registro fotográfico y otros documentos de sustento.
Para un bien mueble, el artículo 114 pide la descripción detallada del bien, las fechas de fabricación, adquisición e instalación, su estado actual, la expectativa de vida útil, el valor de un bien similar nuevo, las depreciaciones y mejoras, y el valor comercial.
¿Cómo se calcula el valor según el Reglamento?
En la tasación reglamentaria de un predio urbano, el terreno se valoriza con el arancel oficial de la zona y la edificación con los valores unitarios oficiales por metro cuadrado, a los que se aplica la depreciación por antigüedad y estado de conservación que fijan los anexos. El resultado es un valor administrativo, el mismo que sustenta el autovalúo.
En la tasación comercial, el artículo 4 indica que los valores se estiman en función del análisis de mercado, con el método utilizado y los factores que el perito considere pertinentes, los cuales debe detallar y justificar. Para predios rústicos, el Reglamento admite el método directo (estudio del mercado y de costos) y, cuando se justifique, el método indirecto, basado en la productividad o la capitalización de la renta.
Esa exigencia de justificar el método es la que distingue un informe serio de una simple cifra: el lector debe poder ver los comparables usados, los ajustes aplicados y el razonamiento del perito.
¿Qué pasa con las tasaciones para bancos, seguros o NIIF?
El Reglamento convive con otras normas según la finalidad del informe. Para los créditos, la SBS exige que el perito esté inscrito en el REPEV (Resolución SBS N.° 3225-2021) y cada banco define los valores que requiere, normalmente el comercial y el de realización. Para los estados financieros, el valor razonable se mide con la NIIF 13 y las Normas Internacionales de Valuación (IVS), como explicamos en la tasación NIIF de activos fijos. Para los seguros, la póliza fija el valor asegurable a partir del valor de reposición a nuevo.
En todos esos casos, el Reglamento aporta el lenguaje y la estructura del informe, y la norma específica añade los requisitos de cada lector. Un buen informe indica con claridad qué reglamentación y qué método empleó.
Preguntas frecuentes sobre el Reglamento Nacional de Tasaciones
¿Dónde puedo leer el Reglamento Nacional de Tasaciones?
En la edición de El Peruano del 23 de julio de 2016 (normas legales) y en el portal del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, junto con sus modificatorias de 2017 y 2020. Varias entidades, como municipalidades y gremios de la construcción, publican copias en línea.
¿El Reglamento fija el precio de una tasación?
No. Fija criterios, métodos y contenidos, pero el honorario del perito se pacta libremente. Si quieres referencias de precios, lee cuánto cuesta tasar en el Perú.
¿Qué diferencia hay entre el Reglamento y las normas IVS?
El Reglamento es la norma técnica nacional, obligatoria para las tasaciones que piden las entidades del Estado. Las IVS son estándares internacionales de valuación que se usan sobre todo en informes para estados financieros, inversionistas y operaciones internacionales. Un perito puede aplicar ambos marcos en un mismo informe, indicándolo en la memoria descriptiva.
¿Una tasación hecha sin seguir el Reglamento es válida?
Para una entidad del Estado, no: el artículo 2 hace obligatoria su aplicación. Para un banco, una aseguradora o un comprador, depende de lo que esa parte exija, pero una tasación que no indica método, fecha, valores y sustento difícilmente será aceptada.
Conclusión
El Reglamento Nacional de Tasaciones ordena cómo se tasa en el Perú: define los términos, separa la tasación reglamentaria de la comercial, dedica un título a cada tipo de bien y fija qué debe contener el informe. Conocerlo ayuda a leer una tasación y a exigir un documento completo. En VanguardiaMax elaboramos tasaciones de inmuebles, vehículos, maquinaria, embarcaciones y activos de empresas conforme al Reglamento, con peritos inscritos en el REPEV y el REPEJ, en Lima y todo el Perú.
