Comprar un departamento que todavía es un dibujo, financiar un edificio que recién empieza o invertir en una preventa tienen un problema en común: el inmueble aún no existe. Aun así, el banco, el comprador y el inversionista necesitan saber cuánto vale. Para eso sirve la tasación de un proyecto en planos.
¿Qué es la tasación de un proyecto en planos?
La tasación de un proyecto en planos es la valorización de un inmueble que todavía no se ha construido o que está en construcción. El perito tasador estima su valor a partir del terreno, los planos, las licencias, la memoria descriptiva, el avance de obra y el mercado de la zona. Puede entregar dos valores distintos: el valor actual, que corresponde a lo que existe hoy (el terreno más la obra ejecutada), y el valor proyectado, que es lo que valdrá el inmueble terminado.
Confundir estos dos valores es el error más común. Un edificio en planos puede tener un valor proyectado alto, pero hoy solo vale su terreno y lo que ya se construyó.
¿Qué es un bien futuro?
En el lenguaje bancario, el inmueble en planos se llama bien futuro. Scotiabank, por ejemplo, considera un bien futuro aquel que «se encuentra en etapa de construcción y todavía no cuenta con Declaratoria de Fábrica e Independización inscrita en los Registros Públicos» (página de crédito hipotecario de Scotiabank).
Mientras no se inscriba la independización, el departamento no tiene una partida propia en SUNARP. Por eso no se puede tasar ni hipotecar como una unidad terminada. Lo que existe legalmente es el terreno matriz sobre el que se construye el proyecto.
¿Quién necesita tasar un proyecto en planos?
- El comprador con crédito hipotecario: el banco necesita un valor de referencia para un inmueble que aún no puede hipotecar de forma individual.
- El promotor o la constructora: para gestionar el financiamiento del proyecto, sustentar los precios de venta o aportar el terreno a un fideicomiso.
- El inversionista que compra en preventa: para comprobar si el precio de lista guarda relación con el mercado de unidades similares terminadas.
- Los socios de un proyecto: para valorizar los aportes cuando uno pone el terreno y otro el capital o la construcción.
- Una obra paralizada o en disputa: para conocer el valor de lo construido en una resolución de contrato, un arbitraje o un proceso judicial, mediante una tasación judicial.
¿Cómo se tasa un proyecto en planos o en construcción?
El perito separa lo que existe de lo que existirá:
- Terreno matriz: se valoriza por comparación con ventas de terrenos similares en la zona, considerando su zonificación y sus parámetros urbanísticos.
- Obra ejecutada: el Reglamento Nacional de Tasaciones establece que, en las edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el perito tasa las partes construidas con los valores por partidas o, cuando el avance de la obra es uniforme, aplica un precio unitario por el área total (artículo 34.2).
- Valor proyectado: se estima el valor de cada unidad terminada a partir de los planos, las áreas y los acabados de la memoria descriptiva, comparándola con departamentos, oficinas o locales similares ya terminados o en venta en la zona.
- Riesgos y plazos: el perito debe sustentar los ajustes por el tiempo que falta para la entrega, el avance real frente al cronograma y la situación de las licencias.
Si lo que necesitas no es el valor del proyecto, sino decidir qué construir en un terreno y cuánto rendirá, el estudio adecuado es una proyección inmobiliaria.
¿Qué valor usa el banco en un crédito de bien futuro?
La regulación de la SBS sobre requerimiento de patrimonio efectivo por riesgo de crédito (Resolución SBS N.° 14354-2009, artículo 21) indica que, en los créditos hipotecarios para vivienda, el valor del inmueble que se usa para el cálculo es «el menor valor entre el valor de compra y el valor comercial». Scotiabank lo aplica igual: el monto a financiar considera «el menor valor entre el precio de venta y el valor comercial de tasación».
En la práctica, si compras en preventa a S/ 480 000 y la tasación da un valor comercial de S/ 520 000, el banco calcula sobre los S/ 480 000. Si la tasación saliera por debajo del precio, el banco calcularía sobre el valor de tasación y tendrías que cubrir la diferencia con una cuota inicial mayor.
La misma norma explica por qué los bancos piden una carta fianza en los proyectos en planos. Los créditos que no tienen hipoteca inscrita por tratarse de bienes futuros, pero que cuentan con cartas fianza que garantizan «la terminación del inmueble, su independización y posterior constitución de hipoteca», reciben un tratamiento similar al de un crédito con hipoteca inscrita. Scotiabank menciona, entre los documentos para comprar un bien futuro, la licencia de construcción y una contragarantía (carta fianza bancaria, prenda de dinero o fianza solidaria). En los bienes futuros, la tasación que pide se refiere al terreno matriz del proyecto.
Cada banco tiene sus propios requisitos, así que conviene confirmarlos con la entidad antes de contratar la tasación.
Ejemplo: valor actual y valor proyectado de un edificio
Las cifras son ficticias y solo muestran la diferencia entre ambos valores:
- Terreno matriz en Lima: S/ 3 000 000.
- Obra ejecutada: estructura y albañilería con un 35 % de avance, valorizadas por partidas en S/ 3 150 000.
- Valor actual del proyecto: S/ 6 150 000. Es lo que existe hoy.
- Valor proyectado: 30 departamentos terminados a un promedio de S/ 500 000, es decir, S/ 15 000 000. Es lo que valdrá el edificio si se termina según los planos.
Si la obra se paraliza, lo que respalda la inversión son los S/ 6 150 000, no los S/ 15 000 000. Por eso un informe serio presenta los dos valores por separado e indica de qué depende que se alcance el segundo.
¿Qué documentos se necesitan?
- Partida registral del terreno matriz y su situación de cargas.
- Licencia de edificación y planos aprobados.
- Memoria descriptiva con las áreas y los acabados de cada unidad.
- Presupuesto, cronograma y avance de obra. Si el proyecto cuenta con supervisión de obra, sus informes de avance son una fuente valiosa.
- Lista de precios y contratos de preventa, si existen.
Riesgos que una tasación ayuda a detectar
- Precio de preventa por encima del mercado de unidades similares terminadas.
- Diferencias de áreas o de acabados entre lo prometido, lo que figura en los planos aprobados y lo que se está construyendo.
- Avance de obra menor al del cronograma, que anticipa retrasos en la entrega.
- Problemas en el terreno matriz, como cargas, gravámenes o licencias incompletas, que pueden demorar la declaratoria de fábrica y la independización. Estos trámites forman parte del saneamiento inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre la tasación de proyectos en planos
¿Se puede tasar un departamento que todavía no existe?
Sí. Se puede estimar su valor proyectado a partir de los planos, las áreas, los acabados y el mercado de la zona. Ese valor depende de que la obra se termine según lo aprobado, y el informe debe indicarlo.
¿Qué diferencia hay entre valor actual y valor proyectado?
El valor actual corresponde a lo que existe a la fecha de la tasación: el terreno y la obra ejecutada. El valor proyectado es lo que valdrá el inmueble terminado. En una obra recién iniciada, la diferencia entre ambos puede ser muy grande.
¿Hay que volver a tasar el departamento cuando se entregue?
Depende del banco. La hipoteca individual solo puede constituirse cuando el departamento se independiza y tiene partida propia. Pregunta a tu entidad si pedirá una tasación de la unidad terminada en ese momento.
¿En qué se diferencia de una proyección inmobiliaria?
La tasación de un proyecto en planos determina el valor del proyecto o de sus unidades. La proyección inmobiliaria analiza el mejor uso de un terreno y la rentabilidad de desarrollarlo. La primera responde cuánto vale; la segunda, qué conviene construir.
¿Y de un estudio de viabilidad?
El estudio de viabilidad evalúa si un proyecto es factible técnica, legal y económicamente antes de ejecutarlo. La tasación valoriza el proyecto en un momento determinado, ya sea en planos o en construcción.
¿Quién puede tasar un proyecto en planos?
Un perito tasador con experiencia en edificaciones y en el mercado de la zona. Si el informe es para un banco, el perito debe cumplir los requisitos de esa entidad. Puedes revisar cómo verificar si un tasador está inscrito en la SBS.
Conclusión
La tasación de un proyecto en planos permite poner cifras a algo que todavía no existe, siempre que separe con claridad lo que vale hoy de lo que valdrá al terminarse. Para el comprador, el promotor y el banco, esa diferencia es la medida del riesgo.
¿Vas a comprar, financiar o desarrollar un proyecto en planos? Revisa nuestra tasación hipotecaria y el resto de nuestras tasaciones, y cuéntanos tu caso.
