Una planta industrial no se tasa como una casa grande. En un mismo predio conviven el terreno, las naves, las instalaciones empotradas, las máquinas, las líneas de producción y los repuestos, y el Reglamento Nacional de Tasaciones trata cada uno de forma distinta. Por eso las tasaciones industriales entregan un valor desglosado y no una sola cifra por metro cuadrado.
¿Qué es una tasación industrial?
Una tasación industrial es la valorización técnica e independiente de los bienes de una planta o empresa industrial —terreno, construcciones, instalaciones, maquinaria, equipos y líneas de producción—, realizada por un perito tasador, que determina su valor a una fecha determinada conforme a una finalidad concreta, como una garantía, un seguro o los estados financieros.
Puede abarcar toda la planta o solo una parte: el artículo 134 del Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M. N.° 172-2016-VIVIENDA) permite una tasación parcial a pedido del solicitante, siempre que el perito describa con claridad los bienes incluidos.
¿Qué bienes incluye una tasación industrial?
El artículo 130 del Reglamento indica que la tasación de una empresa comercial o industrial comprende sus bienes tangibles e intangibles y las demás partidas de su activo y pasivo. En la práctica, cada componente sigue su propio procedimiento:
- Terreno: se tasa como terreno urbano o rústico, según corresponda (artículo 135).
- Construcciones industriales y obras complementarias: naves, oficinas, cercos, pavimentos y otras obras se tasan con los procedimientos para predios urbanos (artículo 136).
- Instalaciones fijas: conexiones de agua, desagüe y energía, cimentaciones especiales, pozas y otras obras no recuperables se incluyen en el inmueble al que están fijas (artículo 136).
- Instalaciones móviles o recuperables: tuberías, conductores eléctricos externos, tanques y otras estructuras que pueden trasladarse se valoran de forma similar a los equipos a los que sirven (artículo 136).
- Maquinaria, vehículos, equipos y líneas de producción: siguen el capítulo de bienes muebles (artículo 137). Es la base de nuestra tasación de activos fijos y de la tasación de vehículos y maquinarias.
- Muebles, equipos de oficina y repuestos: tienen un cálculo propio, con un factor según su estado de conservación (artículo 126).
- Materias primas y productos terminados: se tasan al precio de mercado, y los materiales en proceso, a su costo (artículo 138).
- Chatarra: lo que ya no puede cumplir su función se valora por peso y material, con un factor de ajuste (artículo 128).
¿Cómo se tasa una nave industrial?
La tasación de naves industriales sigue los procedimientos de los predios urbanos: en una tasación comercial, los valores se estiman a partir del análisis de mercado, con un método y unos factores que el perito debe detallar y justificar (artículo 4). En una nave suelen pesar especialmente los siguientes aspectos:
- Zonificación y uso permitido: determinan qué actividades se pueden desarrollar allí.
- Área de terreno y área construida: incluyen patios de maniobra, accesos y frente a la vía.
- Estructura: material, altura libre, luces, cubierta y capacidad del piso.
- Servicios: potencia eléctrica, agua, desagüe y otras instalaciones que requiere la operación.
- Situación legal: partida registral, licencias, declaratoria de fábrica y cargas.
¿Cómo se calcula el valor de la maquinaria industrial?
El Reglamento usa una secuencia de cálculo para la maquinaria, los equipos y las líneas de producción (artículos 119 a 125):
- Valor similar nuevo (VSN): lo que cuesta hoy un bien similar nuevo, incluidos el transporte, los seguros, el internamiento al país y el traslado hasta su ubicación definitiva.
- Depreciación (D): D = (VSN − R) × E / T, donde R es el valor residual, E la edad del bien y T su vida útil total. Por lo general, el residual no supera el 10 % del VSN; si es mayor, el perito lo sustenta.
- Coeficiente de obsolescencia tecnológica (OT): se aplica cuando ya no existen bienes similares, o cuando los actuales hacen el mismo trabajo con mayor eficiencia.
- Grado de operatividad (Go): vale 1 cuando el mercado ofrece repuestos, accesorios, capacidad de ampliación o modernización y confiabilidad; si no es así, se reduce.
- Valor de reposición (VR): VR = (VSN × OT − D) × Go. Puedes ver más detalles en qué es el valor de reposición y cómo se calcula.
- Valor comercial (VC): VC = VR × fm, donde fm es un factor de mercado que el perito debe sustentar.
Antes de calcular, el perito registra los datos del equipo, sus fechas de fabricación y adquisición, y su estado, que puede ser nuevo, bueno, regular, malo o muy malo (artículos 115 a 117).
Ejemplo: tasación de una prensa industrial
Las cifras son ficticias y solo muestran cómo se aplica la secuencia:
- Valor similar nuevo: US$ 200 000, con todos los gastos hasta la planta.
- Valor residual: US$ 20 000 (10 % del VSN).
- Edad y vida útil: 8 años de uso y 12 de expectativa de vida, es decir, 20 años en total.
- Depreciación: (200 000 − 20 000) × 8 / 20 = US$ 72 000.
- Obsolescencia tecnológica: OT = 0,90, porque los modelos actuales son más eficientes.
- Grado de operatividad: Go = 1, porque hay repuestos y servicio técnico.
- Valor de reposición: (200 000 × 0,90 − 72 000) × 1 = US$ 108 000.
- Valor comercial: con un factor de mercado de 0,95, 108 000 × 0,95 = US$ 102 600.
Si la misma prensa ya no tuviera repuestos en el mercado, el grado de operatividad bajaría y arrastraría el valor. Por eso dos máquinas de la misma edad pueden valer cantidades muy distintas.
¿Para qué sirve una tasación industrial?
- Estados financieros: valor razonable de propiedades, planta y equipo bajo la NIC 16 y la NIIF 13, con vida útil remanente por activo. Lo vemos en la tasación de empresas bajo NIIF.
- Garantías y créditos: valor comercial y de realización de la planta o de la maquinaria que respalda el financiamiento.
- Seguros: valor asegurable antes de contratar una póliza o tras un siniestro, con nuestra tasación para seguros.
- Compraventa, fusión o reorganización: valor de cada activo o del conjunto de la operación.
- Procesos judiciales: pericias en disputas societarias, herencias o remates, mediante una tasación judicial.
¿Tasar los activos o la empresa en marcha?
Son dos encargos distintos. Una tasación de activos dice cuánto vale cada bien de la planta. La tasación de una empresa en marcha (artículo 141) además estudia el proceso productivo, la producción de los últimos años, los mercados, las utilidades y los costos futuros, para estimar el valor de la industria como negocio. Si vas a vender la operación en funcionamiento, revisa nuestra guía de tasación de negocio en marcha.
¿Qué información se necesita?
El artículo 131 del Reglamento indica que el perito estudia la documentación técnica, legal y contable, e inspecciona las edificaciones, las máquinas y los equipos. Conviene tener a mano:
- Del inmueble: partida registral, planos, licencias y declaratoria de fábrica.
- De los equipos: relación de maquinaria y equipos, capacidad de producción y fichas técnicas.
- De la compra: facturas y pólizas de importación.
- De la contabilidad: registro de activos fijos y, si corresponde, datos de existencias.
- Del mantenimiento: historial de reparaciones, mejoras y estado operativo de cada equipo.
En plantas extensas, una inspección aérea puede ayudar a revisar techos, patios y estructuras altas; lo explicamos en tasaciones con drones. Contamos con pilotos de RPAS acreditados ante el Ministerio de Transportes y Comunicaciones.
Preguntas frecuentes sobre las tasaciones industriales
¿La maquinaria se tasa junto con el inmueble?
Pueden ir en el mismo informe, pero se valoran por separado. Las instalaciones fijas se incluyen en el inmueble; las máquinas y las instalaciones móviles siguen el procedimiento de los bienes muebles.
¿Se puede tasar solo una parte de la planta?
Sí. El Reglamento permite una tasación parcial a pedido del solicitante; el perito lo deja indicado en el informe y describe los bienes incluidos.
¿El valor en libros sirve como valor de tasación?
No. El valor en libros refleja el registro contable y su depreciación. La tasación considera el precio actual de un bien similar, su estado real, su obsolescencia y el mercado.
¿Qué pasa con las máquinas sin factura o de antigüedad desconocida?
Si no se conoce la fecha de fabricación, el perito estima la edad del bien según su modelo y su apariencia general (artículo 116). Cuantos más documentos existan, mejor sustentado quedará el informe.
¿Qué ocurre con los equipos que ya no funcionan?
Si están inoperativos y su reparación es imposible u onerosa, el perito puede categorizarlos como chatarra, con el sustento correspondiente, y valorarlos en función de su peso, su material y el mercado.
¿Quién puede hacer una tasación industrial?
Un perito tasador con experiencia en este tipo de bienes. En VanguardiaMax trabajamos con peritos adscritos a la SBS (REPEV) y al REPEJ, y los informes pasan por un doble visado. Puedes consultar cómo verificar si un tasador está inscrito en la SBS.
Conclusión
Una tasación industrial ordena la planta en los términos que piden un banco, una aseguradora o un auditor: terreno y construcciones por un lado, maquinaria y equipos por otro, y cada cálculo con su sustento. Para conocer el marco completo, revisa nuestra guía del Reglamento Nacional de Tasaciones.
¿Necesitas valorizar una planta, una nave o tu maquinaria? Conoce nuestra tasación de activos fijos o el resto de nuestras tasaciones, y cuéntanos tu caso.