Valuación de proyectos hoteleros con flujos descontados: cómo se proyecta el desarrollo de un hotel

Antes de construir un hotel, la pregunta no es cuánto cuesta levantarlo, sino cuánto valdrá el negocio que va a operar ahí. La valuación de proyectos hoteleros con flujos descontados responde eso con números antes de comprometer el capital.

¿Qué es la valuación de un proyecto hotelero con flujos descontados?

La valuación de un proyecto hotelero con flujos descontados es el método que estima el valor de un hotel que aún no existe a partir del dinero que generará: se proyectan sus ingresos y gastos año por año, se suma el valor que tendrá el hotel al final del periodo y todo se trae a valor presente con una tasa que refleja el riesgo. Si ese valor supera la inversión, el proyecto crea valor.

También se le llama flujo de caja descontado (DCF, por sus siglas en inglés). Es una técnica de valor presente del enfoque de ingresos, uno de los tres enfoques de valoración que recoge la NIIF 13. En el Perú se habla indistintamente de valuación, valorización o tasación.

¿Por qué se usa este método para desarrollar hoteles?

• Un hotel nuevo no tiene historia. No hay resultados pasados que analizar ni ventas del mismo activo con las que compararlo.
• Sus ingresos no son parejos. Un hotel tarda en llenarse: los primeros años opera por debajo de su potencial hasta estabilizarse.
• La inversión se hace antes de recibir al primer huésped. El método mide si los flujos futuros compensan ese desembolso y el tiempo de espera.

¿Cómo se proyecta el desarrollo de un hotel, paso a paso?

1. Definir el producto. Destino, categoría, número de habitaciones y servicios (restaurante, spa, eventos), a partir del estudio de mercado y del mejor y mayor uso del terreno.
2. Proyectar la demanda. Ocupación y tarifa promedio diaria (ADR) de cada año. Su producto es el ingreso por habitación disponible (RevPAR). Se modela una curva de arranque hasta el año en que el hotel se estabiliza.
3. Proyectar los ingresos. Habitaciones, alimentos y bebidas, eventos y otros servicios.
4. Proyectar los gastos. Costos de cada área, gastos generales (administración, ventas, mantenimiento, energía), honorarios del operador o de la marca si los hay, seguros, impuesto predial y una reserva para reponer mobiliario y equipamiento.
5. Estimar la inversión. Terreno, construcción, mobiliario y equipamiento, licencias, gastos de preapertura y capital de trabajo, con su calendario de desembolsos.
6. Calcular el valor terminal. Al final del horizonte de proyección, que suele ser de diez años, se estima cuánto valdría el hotel ya estabilizado.
7. Descontar los flujos. Los flujos anuales y el valor terminal se traen a valor presente con la tasa de descuento, que combina el costo del capital y el riesgo del proyecto.
8. Leer el resultado. Valor actual neto (VAN), tasa interna de retorno (TIR) y su comportamiento en distintos escenarios.

¿Qué indicadores entrega la proyección?

• VAN (valor actual neto): el valor presente de los flujos menos la inversión. Si es positivo, el proyecto crea valor.
• TIR (tasa interna de retorno): la rentabilidad anual del proyecto, que se compara con la rentabilidad mínima que exige el inversionista.
• Valor del hotel terminado y estabilizado: la referencia para bancos e inversionistas.
• Valor residual del terreno: cuánto se puede pagar por el terreno para que el proyecto siga siendo rentable.
• Escenarios optimista, base y pesimista: qué pasa si la ocupación o la tarifa resultan distintas de lo previsto.

Ejemplo: proyecto de un hotel de 80 habitaciones

Las cifras son ficticias y están redondeadas; solo muestran cómo se arma el cálculo.

• Inversión total: US$ 10 millones (US$ 125 000 por habitación).
• Año estabilizado: ocupación de 65 % y tarifa promedio de US$ 160, es decir, un RevPAR de US$ 104.
• Ingresos: US$ 3,04 millones por habitaciones y US$ 1,21 millones por alimentos, bebidas y otros servicios: US$ 4,25 millones en total.
• Flujo operativo neto: 30 % de los ingresos, unos US$ 1,28 millones al año. En los tres primeros años el hotel alcanza el 50 %, 75 % y 90 % de ese flujo.
• Valor terminal en el año 10: US$ 12,75 millones, capitalizando el flujo estabilizado al 10 %.
• Valor presente con una tasa de descuento de 12 %: US$ 10,40 millones.
• Resultado: VAN de US$ 0,40 millones y TIR de 12,6 %. El proyecto supera la rentabilidad exigida, pero con poco margen.

La sensibilidad es lo que más enseña. Si la ocupación estabilizada fuera de 58 % en lugar de 65 %, el VAN pasaría a ser negativo (alrededor de US$ −0,72 millones, con una TIR de 10,8 %). Con 70 %, subiría a unos US$ 1,20 millones (TIR de 13,9 %). Siete puntos de ocupación deciden si el proyecto se hace o no.

¿Qué errores inflan el valor de un proyecto hotelero?

• Suponer que el hotel abre con la ocupación de un hotel ya consolidado.
• Olvidar la reserva para reponer mobiliario y equipamiento.
• Usar una tasa de descuento demasiado baja para el riesgo de un proyecto que aún no opera.
• Dejar fuera los gastos de preapertura y el capital de trabajo.
• Presentar un solo escenario, sin probar qué pasa si la demanda es menor.

Preguntas frecuentes sobre la valuación de proyectos hoteleros

¿Es lo mismo valuar un proyecto hotelero que tasar un hotel en operación?

No. Un hotel en operación se valora con sus resultados reales; un proyecto, con proyecciones, y carga además con el riesgo de construcción y de arranque. Si tu hotel ya opera, revisa nuestra tasación de hoteles y resorts de lujo.

¿Qué tasa de descuento se usa?

Depende del costo del capital y del riesgo del proyecto: el destino, la etapa en que se encuentra, y si operará con una marca. El informe debe sustentar la tasa elegida; la del ejemplo es solo ilustrativa.

¿Sirve para pedir financiamiento o buscar socios?

Sí. Bancos e inversionistas piden un flujo de caja proyectado, con VAN y TIR y con supuestos sustentados. Es el núcleo financiero de un estudio de viabilidad.

¿Y si todavía no compro el terreno?

Mejor aún: la proyección indica cuánto puedes pagar por el terreno para que el proyecto siga siendo rentable.

Conclusión

Valuar un proyecto hotelero con flujos descontados es poner en cifras una decisión de varios millones antes de tomarla: cuánto se invierte, cuánto se espera ganar, en cuánto tiempo y con qué riesgo.

¿Evalúas desarrollar un hotel? Conoce nuestra proyección para desarrollar hoteles y el estudio de viabilidad, o repasa los conceptos en qué es un estudio de viabilidad y en tasación de negocio en marcha.