Un fundo no es un solo activo. Para la contabilidad, el terreno, las plantaciones, la fruta que aún está en el árbol y el sistema de riego son bienes distintos, y cada uno sigue su propia norma. Por eso una tasación IFRS de predios agrícolas no entrega una sola cifra, sino el valor de cada componente.
¿Qué es una tasación IFRS de predios agrícolas?
La tasación IFRS (NIIF) de un predio agrícola es la valorización técnica que determina el valor razonable del terreno, las plantaciones, los cultivos en crecimiento, la infraestructura de riego y las construcciones de un fundo, separando cada componente según la norma contable que le corresponde —NIC 16, NIC 41 y NIIF 13—, para que la empresa lo registre en sus estados financieros.
IFRS es la sigla en inglés de las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera): son las mismas normas.
¿Qué norma aplica a cada parte de un predio agrícola?
- Terreno agrícola: NIC 16. Se registra al costo o por el modelo de revaluación de la NIC 16 (Propiedades, Planta y Equipo). La NIC 41 no se aplica a los terrenos. Si el terreno se mantiene para alquilarlo o por su plusvalía, corresponde la NIC 40 (propiedades de inversión).
- Plantas productoras: NIC 16. Son las plantas vivas que producen durante más de un periodo y que no se venden como producto agrícola: vid, palto, arándano, cítricos, mango u olivo. Desde 2016 se contabilizan como propiedades, planta y equipo, y se deprecian durante su vida productiva.
- Cultivos en crecimiento y animales: NIC 41. La fruta que crece en la planta, los cultivos de ciclo corto y el ganado son activos biológicos. La NIC 41 (Agricultura) exige medirlos a su valor razonable menos los costos de venta, y los cambios de valor van al resultado del periodo.
- Producto cosechado: NIC 41 y luego NIC 2. En el punto de cosecha se mide a su valor razonable menos los costos de venta; ese importe pasa a ser su costo como inventario.
- Riego, construcciones y maquinaria: NIC 16. Pozos, reservorios, riego tecnificado, almacenes, packing y equipos se valorizan con su vida útil remanente.
En todos los casos, la forma de medir el valor razonable la define la NIIF 13 (Medición del Valor Razonable).
¿Cómo se mide el valor razonable de un predio agrícola?
La NIIF 13 define el valor razonable como el precio que se recibiría por vender un activo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. Para un fundo, el perito combina tres enfoques:
- Enfoque de mercado: compara el terreno con ventas de predios agrícolas similares de la zona (precio por hectárea), ajustando por calidad del suelo, disponibilidad de agua y accesos.
- Enfoque del costo: calcula el costo de reposición depreciado del riego, las construcciones y las plantaciones en etapa de formación.
- Enfoque del ingreso: descuenta los flujos futuros de las plantaciones en producción y de la cosecha pendiente, cuando no hay un mercado activo que dé un precio directo.
La norma pide además considerar el máximo y mejor uso del activo e indicar el nivel de la jerarquía de datos empleados (niveles 1, 2 o 3), información que el auditor revisa.
¿Qué evalúa el perito en el campo?
- Suelo y agua: aptitud y clase de suelo, topografía, fuente de riego y derechos de uso de agua.
- Infraestructura: pozos, reservorios, riego tecnificado, cercos, caminos internos, almacenes y packing.
- Plantaciones y cultivos: especie y variedad, edad, densidad, estado sanitario, rendimiento y etapa (formación o producción).
- Situación legal: partida registral, área inscrita frente al área real y cargas.
Ejemplo: fundo de 10 hectáreas de palto en producción
Las cifras son ficticias y solo muestran cómo se desglosa el informe:
- Terreno (10 ha a US$ 15 000 por hectárea): US$ 150 000 — NIC 16, enfoque de mercado. No se deprecia.
- Plantas productoras (paltos en producción): US$ 60 000 — NIC 16. Se deprecian en su vida productiva remanente.
- Riego y construcciones: US$ 40 000 — NIC 16, costo de reposición depreciado.
- Fruta en crecimiento (cosecha pendiente): US$ 18 000 — NIC 41, valor razonable menos costos de venta.
- Valor razonable total del predio: US$ 268 000.
El desglose importa porque cada componente va a una cuenta distinta y se trata de forma diferente: el terreno no se deprecia, las plantas y el riego sí, y el cambio de valor de la fruta afecta el resultado del año.
¿Cada cuánto se debe actualizar la tasación?
- Activos biológicos (NIC 41): se miden a valor razonable en cada fecha de cierre de estados financieros.
- Terreno, plantas productoras e infraestructura con modelo de revaluación (NIC 16): con la regularidad suficiente para que el valor en libros no difiera de forma significativa del valor razonable. La norma indica que puede ser anual cuando los valores cambian mucho, o cada tres a cinco años cuando son estables.
¿Quién necesita una tasación IFRS de su predio agrícola?
- Empresas agrícolas y agroexportadoras que presentan estados financieros bajo NIIF y son auditadas.
- Empresas que adoptan las NIIF por primera vez y usan el valor razonable como costo atribuido de sus terrenos y plantaciones.
- Compras, fusiones y financiamientos en los que hay que asignar un valor a cada activo del fundo.
- Pruebas de deterioro cuando una plantación pierde productividad o cambia el mercado.
Preguntas frecuentes sobre la tasación IFRS de predios agrícolas
¿El terreno agrícola se valora con la NIC 41?
No. La NIC 41 excluye los terrenos. El terreno agrícola se contabiliza con la NIC 16, o con la NIC 40 si se mantiene para alquilarlo o por su plusvalía.
¿Qué diferencia hay entre una planta productora y un activo biológico?
La planta productora (el palto, la vid) produce durante varios años y se registra con la NIC 16. Lo que crece en ella (la palta, la uva) es un activo biológico de la NIC 41 hasta la cosecha.
¿La tasación que pidió el banco sirve para los estados financieros?
No necesariamente. La tasación para un crédito busca el valor comercial y de realización del predio como garantía. La tasación IFRS determina el valor razonable por componentes, con vidas útiles y la jerarquía de datos que exige la NIIF 13.
¿Se pueden valorizar los cultivos además del terreno?
Sí. En VanguardiaMax valorizamos el terreno, la infraestructura y los activos biológicos de todo tipo de cultivo, con un informe desglosado por componentes y la vida útil remanente de cada uno.
Conclusión
Una tasación IFRS de predios agrícolas ordena el fundo en los términos que piden la contabilidad y la auditoría: terreno, plantas productoras e infraestructura bajo la NIC 16, cultivos bajo la NIC 41 y todo medido con la NIIF 13.
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